입문자들이 자주 빠지는 함정, 미리 알면 피할 수 있습니다
부동산 경매는 제대로만 하면 시세보다 저렴하게 집을 살 수 있는 기회입니다.
하지만 입문자들은 정보 부족과 준비 미비로 인해 손실을 입는 경우가 적지 않습니다.
이 글에서는 경매 초보자들이 가장 많이 하는 5가지 실수를 구체적으로 짚고,
이를 피할 수 있는 실전 팁까지 안내드립니다.
1. 권리 분석 없이 입찰부터 하는 경우
"싸니까 일단 질러보자"는 경매에서는 매우 위험한 접근입니다.
특히 말소기준권리 이후의 권리가 남아 있으면 낙찰자가 책임을 져야 합니다.
권리 분석 없이 입찰하면 유치권, 법정지상권 등 보이지 않는 리스크로
수천만 원의 추가 손해를 입을 수 있습니다.
등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서를 꼭 비교하며 분석하세요.
2. 현장 확인을 하지 않고 책상 위에서 판단하는 경우
서류상 정보만으로 판단하고 현장을 직접 보지 않는 것은 큰 실수입니다.
예를 들어, 등기상에는 아무 문제가 없지만
현장에 가보면 점유자가 퇴거를 거부하고 있거나
건물이 무단 증축된 경우도 많습니다.
"서류는 정직하지만, 현장은 현실"입니다.
입찰 전 최소 한 번은 현장을 직접 확인해야 합니다.
3. 감정가만 믿고 입찰가를 결정하는 경우
많은 초보자들이 감정가를 기준으로 70~80%로 단순 계산해 입찰가를 정합니다.
하지만 감정가는 시세와 다를 수 있으며, 이미 오래된 정보일 수도 있습니다.
게다가 해당 지역의 실거래가, 전세가, 경쟁률 등을 함께 고려해야
합리적인 입찰가를 산정할 수 있습니다.
기준 항목 검토 필요성
| 감정가 | 기본 참고용 (절대 기준 아님) |
| 실거래가 | 실제 시세 반영 |
| 전세가 | 자금 회수 전략 판단 |
| 입찰 경쟁률 | 낙찰 가능성 고려 |
4. 대출 가능 여부를 확인하지 않은 상태에서 낙찰받는 경우
낙찰 후 대출이 안 나와 잔금을 납부하지 못하면 계약은 무효가 되고
보증금도 몰수되는 최악의 사태가 발생할 수 있습니다.
물건의 용도, 상태, 점유자 여부에 따라 대출 가능 여부가 크게 달라집니다.
낙찰 전 미리 금융기관에 해당 물건으로 대출 가능 여부를 사전 검토받아야 합니다.
특히, 토지나 상가는 대출 비율이 낮아지므로 주의해야 합니다.
5. 명도 문제를 너무 가볍게 생각하는 경우
"낙찰받으면 당연히 비워주겠지"라고 생각하는 것은 매우 큰 착각입니다.
점유자가 스스로 나가지 않는다면 명도소송, 강제집행까지도 고려해야 합니다.
이 과정에서 수개월이 소요될 수 있고, 법적 비용도 발생합니다.
점유 상태 해결 방식
| 임차인 있음 | 계약 형태와 보증금 여부 확인 |
| 무단 점유자 | 명도소송 또는 협의 필요 |
| 자진 퇴거 | 협의 가능, 명도 비용 제안 |
"명도는 시간, 비용, 협상력까지 요구되는 고난이도 과정"입니다.
계약 전 점유 상태 확인은 반드시 해야 할 필수 절차입니다.
결론: 준비 없는 경매는 손해로 돌아온다
경매는 실수 한 번에 수백만 원의 손실로 이어질 수 있습니다.
입찰 전에는 철저한 권리 분석, 현장 확인, 자금 계획이 필수이며
정보가 곧 수익을 결정하는 투자 방식임을 명심해야 합니다.
위 5가지만 제대로 숙지하고 준비해도
초보자의 80%는 피할 수 있는 리스크입니다.
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